La recién aprobada Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas pretende poner orden en un mercado saturado. El problema es que combina decisiones necesarias con otras arbitrarias, y lo que debía ser cirugía fina amenaza con convertirse en una operación a martillazos.
En Canarias tenemos una costumbre muy nuestra: cuando algo se descontrola, no se analiza… se legisla. Y cuando el legislador se siente inspirado, lo que cae no es una reforma quirúrgica, sino un meteorito normativo. Ese es, exactamente, el espíritu de la recién aprobada Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, el gran intento del Parlamento por domesticar a la criatura que lleva diez años creciendo sin correa: el alquiler vacacional.
Lo cierto es que, por primera vez, alguien se ha atrevido a poner negro sobre blanco una evidencia incómoda: la vivienda turística no es un primo lejano del alquiler residencial, sino un animal distinto. Tiene su lógica económica, su impacto demográfico y su propia forma de alterar la convivencia. En eso, el legislador ha hecho lo correcto. Pero, como diría Aristóteles —que nunca pisó Tenerife pero entendía de equilibrios—, toda virtud se degrada cuando se practica sin medida.
La ley reconoce lo que muchos negaban por comodidad: que no puede haber un Archipiélago lleno de viviendas destinadas a turistas cuando los residentes buscan hogar como quien busca agua en el desierto. El principio del 90% de suelo residencial para vivienda habitual no solo es razonable: era imprescindible.
La moratoria de cinco años dará un respiro a los municipios, eternos náufragos intentando actualizar unos planes urbanísticos que siguen creyendo que las colmenas de apartamentos de los años 80 eran el futuro.
Y la obligación de registro, declaración responsable e inspección no es un ataque al pequeño propietario; es simplemente lo que cualquier actividad económica debe asumir si quiere considerarse seria.
Hasta aquí, bien. Hasta aquí, la ley parece una herramienta útil, prudente y necesaria. Hasta aquí.
Luego llega lo demás: el porcentaje arbitrario del 10%, fijado con la misma metodología con la que se elige el número de uvas en Nochevieja. ¿Por qué 10 y no 8? ¿Por qué no 12? ¿Dónde están los estudios? ¿O se trata de esa vieja táctica política de tirar del número redondo porque parece más contundente?
La moratoria de cinco años es otro jardín. Un plazo tan amplio puede convertirse en un festival de recursos contenciosos: expropiación regulatoria, pérdida de expectativas legítimas, perjuicios económicos… La parte del despacho que se dedica al contencioso-administrativo ya está oliendo el trabajo.
Y la exigencia de antigüedad mínima de la vivienda es tan artificial que roza el surrealismo canario: ¿una casa de 10 años contamina menos que una de 7? ¿O es que el legislador cree que el tiempo cura el impacto urbanístico?
La ley dice que los ayuntamientos deben regular. Muy bien. Pero regular qué, cómo y cuándo no queda tan claro.
Vamos a ver algo que ya conocemos:
– Santa Cruz hará una cosa.
– La Laguna hará otra.
– Adeje querrá una tercera.
– Y en La Palma harán una ordenanza que después anulará un juez porque la aprobaron en un pleno donde se fue la luz.
Si pretendíamos seguridad jurídica, este apartado no ayuda.
La ley es todo límite, pero cero incentivo. Cero política de vivienda real. Ni rastro de bonificaciones, estímulos o puentes entre alquiler residencial y mercado turístico. Todo palo, ninguna zanahoria.
Tampoco se ha previsto un sistema claro de resolución de conflictos vecinales, pese a que buena parte del problema del alquiler vacacional no está en el relleno y zonas comunes.
Y por supuesto, nada se dice de IGIC, IBI, IRPF ni coordinación fiscal. Es decir: sancionamos antes de explicar. ¿Intervino en esta norma María Jesús Montero?
En consecuencia, la ley acierta en el diagnóstico: estábamos al borde de la turistificación total. Pero su tratamiento oscila entre el bisturí sensato y el martillo involuntario.
De momento, está aprobada pero no en vigor; falta su publicación en el BOC para que empiece el verdadero baile. Y cuando lo haga, veremos si esta norma ordena el ecosistema o simplemente desplaza el problema al ámbito judicial.
Como siempre en Canarias, sobrevivirá quien se adapte más rápido, no quien tenga más razón. En fin. Que el legislador ha querido poner orden. Otra cosa es que lo haya conseguido.
– ¿Que hay de las miles de viviendas residenciales en las zonas turísticas que de toda la vida, se han alquilado a los turistas?. Siempre fue así y así sigue. De hecho era una forma habitual de los locales de hacer ahorro e inversión. Nunca nadie intervino. Las VV son otra forma de hacer lo mismo con unas plataformas comerciales diferentes.
– ¿Que hay de los municipios e incluso islas que necesitan de este tipo de alojamientos para mejorar sus ingresos?
– ¿Por qué se calculan las VV como plazas turísticas cuando la mayoría solo está disponible menos de la mitad de los días del año?.
Solo La Laguna ha hecho un estudio sobre VV en su municipio que deja como irrelevante la importancia de la VV. No es lo mismo que pasa en Las Palmas, Barcelona o Madrid donde la VV es un verdadero problema. En la mayoría de los municipios canarios la VV se ha reducido a menos de la mitad que hace unos años. La rentabilidad no es mejor que con el alquiler de larga temporada. La mayoría de los propietarios temen la larga temporada debido a los impagos posibles pero les animan los beneficios fiscales que tiene.
El tratamiento a los municipios que atraen mucho turismo debería de ser diferente al resto sin olvidar la vivienda residencial que siempre se alquiló directamente a turistas o a través de operadores.
Estimado lector:
Gracias por su aportación, que introduce matices que a menudo se olvidan cuando se habla del alquiler vacacional en Canarias. Lo que plantea es cierto y lo tendremos en cuenta en futuras investigaciones en este campo: en muchas zonas turísticas, las viviendas residenciales se han alquilado a turistas “de toda la vida”, sin escándalo ni trauma regulatorio. Formaba parte de la economía familiar, del ahorro local y de ese equilibrio tácito entre turismo y vida cotidiana que en las Islas siempre hemos sabido manejar.
Pero también es cierto que el escenario cambió. No por culpa del vecino que alquila al alemán de noviembre, sino por la irrupción de un modelo industrializado —plataformas globales, gestión masiva y uso intensivo— que multiplicó la escala. Lo que antes era una práctica local, ahora es un mercado internacionalizado. Y las normas intentan ponerse al día, aunque a veces lleguen tarde y peor de lo que deberían.
Sobre las VV como plazas turísticas, comparte usted una idea importante: no todas tienen el mismo impacto. Muchas están activas solo parte del año, y eso debería reflejarse en los cálculos. Tiene razón: no es comparable Canarias con Barcelona, ni Las Palmas con La Laguna. Ahí es donde se echa en falta un enfoque más quirúrgico y menos de martillo: no todos los municipios necesitan la misma medicina, porque no todos tienen el mismo síntoma.
Tampoco es discutible que hay pueblos e islas donde la VV es esencial para sostener ingresos municipales y actividad económica. Ignorar esa realidad sería legislar desde un despacho en vez de desde el territorio.
Y coincide usted en otro punto clave: el miedo al alquiler de larga temporada por los impagos es hoy un factor decisivo. Mientras eso no se resuelva —procesal, fiscal y legislativamente— seguirá habiendo propietarios que vean en la VV un refugio más seguro que un contrato de cinco años que puede convertirse en un problema.
En definitiva: su planteamiento no solo es legítimo, sino necesario. Precisamente por eso muchos criticamos que la ley nueva trate por igual a realidades que no lo son. No es coherente regular Guía de Isora como si fuera La Barceloneta, ni a un propietario local como si fuera una empresa con 50 unidades en rotación.
El debate no es si regular o no, sino cómo regular sin cargarse lo que funciona y sin perpetuar lo que no. Y ahí, justamente ahí, está el desafío que esta norma todavía no resuelve.
Un saludo y gracias por enriquecer la conversación.