El informe “Diagnóstico del Mercado de la Vivienda en Canarias”, impulsado por CEOE-Tenerife y elaborado por Corporación 5 en el marco del Monitor de la Economía Canaria, dibuja un escenario de tensión estructural.
El mercado residencial no está ante un bache coyuntural, sino ante un desajuste crónico entre hogares que se crean y viviendas que se incorporan al parque.
La conclusión central es que, sin una corrección profunda del lado de la oferta, la brecha seguirá creciendo y el acceso a la vivienda continuará deteriorándose.
Un déficit estructural
La pieza clave del diagnóstico es aritmética. Canarias crea en torno a 10.000 hogares al año, pero el sistema constructivo apenas logra finalizar unas 2.500 viviendas anuales. Ese diferencial, acumulado durante más de una década, deja un déficit superior a 37.600 viviendas.
El informe cuantifica la trayectoria: entre 2014 y 2025 se habrían creado casi 60.000 hogares netos, frente a poco más de 22.000 viviendas terminadas, lo que explica que el problema se haya convertido en estructural y no en un simple episodio asociado a un ciclo económico.
Además, advierte de que, si la dinámica no cambia, el déficit podría sumar otras 12.000 viviendas en apenas dos años.
La oferta no despega
La construcción aparece como el gran cuello de botella. En superficie visada, Canarias habría pasado de niveles máximos previos a la crisis (por encima de seis millones de m² en 2006) a apenas 546.446 m² en 2024, un desplome de alrededor del 90%.
En número de proyectos, 2024 cerró con 4.039 viviendas visadas, por debajo del año anterior. Aunque 2025 muestra meses con repuntes intensos, la lectura del informe es clara: el volumen absoluto sigue lejos de lo necesario para recomponer el equilibrio.
A esa debilidad se suma el encarecimiento del suelo urbano, que actúa como predictor de precios futuros.
El informe sitúa el precio medio en 252,9 €/m² en 2025, con diferencias relevantes por provincia: Las Palmas (288,9 €/m²) se acerca a la barrera de los 300 euros, mientras Santa Cruz de Tenerife (218,4 €/m²) permanece por debajo pero en una senda ascendente.
El mensaje es evidente: con el suelo tensionado y la promoción lenta, el precio final de la vivienda encuentra una base sólida para seguir subiendo.
El informe subraya que el mercado ya ha superado el umbral simbólico de los 2.000 €/m². Además, el Índice de Precios de la Vivienda acelera en 2025: en el tercer trimestre, la subida interanual alcanza el 12,2%, con aumentos tanto en vivienda nueva como en usada.
La consecuencia directa es el empeoramiento del acceso. La tasa de esfuerzo para comprar vivienda se sitúa en torno al 34,2%, por encima de la media nacional y del umbral de riesgo del 33% que suele utilizarse como referencia.
El informe remarca una paradoja canaria: aunque la cuota hipotecaria media (en torno a 635 euros/mes) es menor que en comunidades como Madrid o Cataluña, la menor renta disponible hace que el esfuerzo relativo sea más alto y, por tanto, más difícil sostener la compra para hogares locales.
Demanda extranjera
En 2024, los extranjeros concentraban alrededor del 27,2% de las compraventas. Dentro de esa demanda, el comprador alemán pasa a ocupar un peso dominante entre los extranjeros no residentes, con presencia fuerte en áreas turísticas y segmentos de mayor valor, alimentando una dinámica de mercado dual: vivienda de alto nivel traccionada por capital externo y un mercado local cada vez más tensionado.
Otro factor de presión es el alquiler vacacional. A mayo de 2025, Canarias contabiliza 50.686 viviendas turísticas, un aumento de alrededor del 34% respecto a 2020, con alta concentración en enclaves turísticos.
El informe señala municipios donde la intensidad es extrema —cerca de una de cada cuatro viviendas destinada a uso turístico— como Yaiza (24,4%) y La Oliva (23,8%), con impacto directo sobre la oferta disponible para residentes y trabajadores.
Paralelamente, el documento contabiliza 211.452 viviendas vacías (censo 2021), pero lanza una advertencia relevante para el diseño de políticas: el problema no es solo “cantidad”, sino ubicación y funcionalidad.
Parte del stock desocupado se concentra en municipios donde la demanda laboral y residencial es menor, lo que limita su capacidad real para aliviar los focos de tensión. La conclusión es que no existe un único mercado inmobiliario canario: hay varios, con dinámicas y desequilibrios distintos.
La tesis final
El informe concluye que la corrección no vendrá únicamente de “enfriar” la demanda, sino de activar oferta.
Entre las líneas planteadas se incluyen agilizar tramitación urbanística y generar suelo finalista, mejorar la financiación de la promoción con menos burocracia, incentivar fiscalmente el alquiler asequible, industrializar procesos para acortar plazos y reforzar la mano de obra con formación y atracción de jóvenes.
En vivienda pública y asequible, propone aumentar el esfuerzo presupuestario aproximándolo a estándares europeos, elevándolo desde el entorno del 0,4% al 0,7% del PIB. Sin más vivienda, el problema seguirá escalando.
