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sábado, febrero 15, 2025

Los desalquileres

En España, un alquiler parlanchín te diría lo siguiente: el destino me ha convertido en cabeza de turco. Básicamente, un arrendamiento supone ceder de forma temporal un inmueble a cambio de un precio. Desde hace mucho tiempo, la impericia de los diferentes gobiernos ha desgastado esta figura jurídica que se ha usado más bien como atajo para resolver otros problemas. Tampoco debemos perder de vista a los beneficiarios reales de los alquileres y de los que hablaré más adelante.

La contraprestación económica y el disfrute transitorio de una vivienda, elementos genuinos del contrato de alquiler, se están sustituyendo por la consagración de un estatus a favor de ciertas personas en detrimento de otras. La falta de construcción de viviendas de protección oficial se suple mediante una legislación arrendaticia contraria a los intereses de los propietarios. La burocracia urbanística impide obtener una licencia para construir o reformar en un tiempo razonable y, como consecuencia de lo anterior, no existen más viviendas disponibles en el mercado.

Desde la Administración, no se ha propiciado una formación profesional adecuada para el sector de la construcción. Por ese motivo, los albañiles y los electricistas escasean. Asimismo, las administraciones se desinteresaron por la compra de viviendas provenientes de las ejecuciones hipotecarias de la crisis financiera de 2008. Las adquisiciones recientes han sido con cuentagotas.

Aunque las partes hayan pactado que el contrato de arrendamiento de una vivienda tenga una duración de un año, debido a la legislación actual, entrarán en juego una serie de prórrogas obligatorias y tácitas que pueden conllevar que un inquilino disfrute de la vivienda durante mucho más tiempo. Por el ejemplo, si el casero fuera una sociedad limitada, la vigencia del contrato podría llegar hasta los trece años. En la actualidad, la subida anual de la renta del contrato no puede superar el 3%. No debemos olvidar que el propietario ha tenido que desembolsar una cantidad importante de dinero para adquirir el inmueble mediante recursos propios o a través de una hipoteca.

El escenario de trabas y obstáculos en los alquileres no es nuevo. De hecho, en el año 1964 se publicó el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos que impuso una prórroga forzosa y la congelación de la renta en el contrato de arrendamiento. Bajo el amparo de esta normativa, el propietario sólo podía recuperar su vivienda cuando falleciera el inquilino, a menos que pudiera alegar y acreditar una causa tasada de necesidad.  Todavía, en pleno siglo XXI, subsisten contratos bajo el paraguas de aquella normativa por así establecerlo la vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

¿Cuál es el motivo por el que tenemos una legislación restrictiva de arrendamientos? Para responder a esta pregunta podríamos distinguir a los beneficiarios aparentes de los reales. Por favorecido aparente, podríamos hablar del inquilino que puede disfrutar del uso de una vivienda durante un largo período de tiempo pagando el mismo precio o, al menos, sin subidas significativas.

Ahora bien, en la medida que se limita el mercado de alquileres, la única manera de acceder a la vivienda en los próximos años será mediante la compraventa. Pero aquí surge una tendencia que ha ido creciendo exponencialmente durante los últimos años consistente en recurrir a una hipoteca. Por tanto, el primer interesado en que haya una situación así es el sector bancario.

En España, a diferencia de otros países europeos, el goce y posesión de la mayor parte de las viviendas tiene su fundamento en la adquisición previa de un derecho de propiedad. Según el Instituto Nacional de Estadística, aproximadamente el 75% de los hogares reside en una vivienda de su propiedad mientras que sólo el 16% vive en régimen de alquiler. Pero ojo al siguiente dato: más de 14 millones de personas en España no han terminado de pagar su vivienda.

Probablemente, la crisis financiera del año 2008, no se habría comportado de la misma manera si el mercado español existiera un equilibro entre viviendas en régimen de propiedad y en alquiler. La reciente bajada del EURIBOR podría ser un canto de sirena. Recuerda lo siguiente:  hombre hipotecado, hombre acabado. Y es que España es el país de los desalquileres.

Jaime Díaz Fraga
Jaime Díaz Fraga
Abogado. Experto en movilidad internacional.

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