Cada vez que el precio de la vivienda sube, la palabra “burbuja” reaparece. Es automática. Instintiva. Casi inevitable. Y en Canarias, donde los valores han escalado de forma constante en los últimos años, la pregunta ya circula en conversaciones privadas, tertulias y redes sociales: ¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria?
La comparación con 2008 es tentadora. Entonces también se construía, se vendía y los precios parecían imparables. Pero el contexto actual es profundamente distinto. Y entender esa diferencia es clave para no caer en diagnósticos simplistas.
Primero, el volumen de construcción. A diferencia del periodo previo a la crisis financiera, hoy no existe un exceso masivo de vivienda nueva. Más bien ocurre lo contrario: hay escasez estructural de oferta. Se construye menos de lo que el mercado demanda. Y eso cambia radicalmente el equilibrio.
Segundo, el perfil del comprador. En 2008 predominaba el endeudamiento elevado y la financiación flexible. Hoy el acceso al crédito es mucho más exigente. Los bancos aplican criterios de solvencia estrictos y el comprador medio aporta mayores niveles de ahorro. El mercado actual no está sostenido por hipotecas de alto riesgo, sino por compradores más capitalizados.
Tercero, el componente internacional. Canarias ha consolidado su atractivo como destino residencial y de inversión para perfiles europeos con alto poder adquisitivo. Parte de la subida de precios responde a esta demanda externa, que opera con menos dependencia del crédito local. Esto genera presión en determinadas zonas, sí, pero no necesariamente una burbuja especulativa generalizada.
Entonces, ¿por qué existe la sensación de alarma?
Porque los precios están creciendo más rápido que los salarios. Y esa desconexión genera tensión social. Para una parte significativa de la población local, acceder a la vivienda es hoy más difícil que hace diez años. Esa dificultad no implica automáticamente burbuja, pero sí indica un desequilibrio que debe abordarse.
El mercado inmobiliario canario está tensionado, pero no necesariamente inflado artificialmente. La subida responde a factores reales: falta de suelo, escasa obra nueva, incremento de costes de construcción, presión turística y atractivo internacional. Son variables estructurales, no especulación masiva sin respaldo.
Eso no significa que el mercado sea inmune a correcciones. Ningún mercado lo es. Los tipos de interés, la situación económica europea o cambios regulatorios pueden moderar el ritmo de crecimiento. De hecho, es probable que veamos estabilización en ciertos segmentos. Pero estabilización no es desplome.
La verdadera pregunta no es si hay burbuja, sino si el crecimiento es sostenible socialmente. Y ahí es donde está el debate de fondo. Un mercado puede ser financieramente sólido y, al mismo tiempo, generar exclusión si no se acompaña de políticas de vivienda adecuadas y producción suficiente.
El riesgo en Canarias no parece ser una burbuja clásica de sobreoferta y crédito irresponsable. El riesgo real es la cronificación de la escasez. Un mercado donde la oferta no crece al ritmo de la demanda tiende a mantener precios altos durante más tiempo.
Por eso, hablar de burbuja puede ser un titular atractivo, pero no necesariamente preciso. Lo que vive Canarias es una etapa de fuerte tensión estructural, impulsada por factores reales y sostenida por demanda sólida.
El mercado no está explotando. Está ajustándose a una nueva realidad.
Y entender esa diferencia es clave para tomar decisiones inteligentes.
