La escena política canaria se ha instalado en un mensaje que suena muy bien en tertulias y redes sociales: “hay que limitar la compra de vivienda por parte de extranjeros no residentes”.
La propia ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, respaldó este jueves al Gobierno de Canarias en esa idea y ha defendido que Europa debería permitir a los Estados prohibir la compra “especulativa” de vivienda.
El diagnóstico de fondo es real, ya que en los últimos años, cerca de un tercio de las compraventas en Canarias las han hecho extranjeros, muchos de ellos no residentes, en un mercado con oferta limitada y fuerte presión del alquiler vacacional.
Pero la receta —vetar o restringir directamente la compra a quienes vienen de fuera— tropieza de lleno con algo que a veces se menciona de pasada: el derecho europeo, algo que los dirigentes insulares y del Gobierno central conocen perfectamente, o al menos deberían, porque con Isabel Rodríguez nunca se sabe.
Qué quiere Canarias… y qué puede realmente hacer
El Gobierno canario está intentando que Bruselas admita un “trato especial” para las Islas, apoyándose en el artículo 349 del Tratado de Funcionamiento de la UE, que reconoce las singularidades de las regiones ultraperiféricas (RUP) y permite medidas específicas por su lejanía, fragmentación territorial o sobrecostes estructurales.
La idea es que, si Canarias es RUP para justificar un régimen fiscal propio o ayudas agrícolas, ¿por qué no podría tener también reglas diferentes en materia de vivienda, por ejemplo limitando la compra de inmuebles a extranjeros no residentes en zonas tensionadas?
Sobre el papel puede sonar hasta razonable. El problema es que choca con uno de los pilares del proyecto europeo: la libre circulación de capitales, que incluye el derecho de cualquier ciudadano de la UE a comprar una vivienda en otro Estado miembro, y la prohibición de discriminar por nacionalidad.
Cualquier medida que diga, en la práctica, “si eres alemán, francés o italiano no puedes comprar aquí salvo que lleves X años viviendo en Canarias” entra en terreno muy resbaladizo: restringe capitales y trata peor a otros europeos que a los propios españoles, cuando cualquier canario puede ir a Berlín y comprarse allí las casas que quiera.
El precedente balear
Baleares ya intentó algo muy parecido: estudiar una ley que prohibiera comprar vivienda en las islas a quien no fuese residente desde al menos cinco años, con la vista puesta en los compradores extranjeros de segunda residencia.
Informes jurídicos encargados por la patronal y despachos especializados concluyeron que una prohibición así violaría de forma directa el Tratado de la UE, por discriminar en la práctica a ciudadanos de otros Estados miembros y restringir la libre circulación de capitales.
Expertos consultados por la prensa fueron aún más claros: una medida unilateral de Baleares o de España sería probablemente tumbada por el Tribunal de Justicia de la UE. La única vía sería una negociación política de alto nivel para conseguir una excepción específica extremadamente difícil.
Es por ello que el Govern balear actual ha acabado descartando esa vía, admitiendo que va “contra el derecho europeo” y puede dañar la seguridad jurídica.
Es decir, esta película ya la hemos visto y el final va a ser el mismo: la idea de cerrar la puerta al comprador extranjero “porque sí” se estrella contra Bruselas.
¿Y los extracomunitarios?
Algunos han querido afinar el tiro y no vetar a otros europeos, sino poner el foco en compradores de terceros países (británicos tras el Brexit, estadounidenses, etc), ya que el trato con ellos es algo más flexible que entre Estados miembros.
El presidente del Gobierno español, Pedro Sánchez, llegó a plantear un impuesto de hasta el 100% sobre las compras de vivienda de no residentes de fuera de la UE e incluso un veto a que esos compradores adquirieran vivienda si no residían en España.
Más allá de que esas propuestas han perdido fuelle y el Ejecutivo ha ido rebajando el tono (lo de siempre con Sánchez), los juristas recuerdan que la libre circulación de capitales también se extiende, con matices, a las relaciones con terceros países. Y que cualquier medida debe ser proporcionada y justificada.
La experiencia internacional tampoco ayuda: en Canadá, por ejemplo, la prohibición temporal de venta de viviendas a extranjeros no residentes ha tenido un impacto muy limitado en la accesibilidad a la vivienda, mientras los problemas de precios y alquiler siguen prácticamente igual.
Lo que sí se puede hacer
Que limitar la compra de vivienda a extranjeros choque hoy con el derecho europeo no significa que los gobiernos estén atados de manos. Pero las medidas que sí son viables suelen ser menos vistosas que un gran titular contra “el guiri especulador”.
Algunas herramientas compatibles con la normativa de la UE, siempre que se apliquen a todo el mundo por igual, sean proporcionadas y estén bien justificadas, son:
- Regular el uso, no el pasaporte. Limitar nuevas licencias de alquiler vacacional, delimitar zonas de uso residencial prioritario o prohibir nuevos desarrollos de segunda residencia en áreas saturadas, como están haciendo municipios de los Alpes franceses con sus segundas residencias o con Airbnb.
- Fiscalidad selectiva pero no discriminatoria. Gravar más las viviendas vacías, las segundas residencias o las operaciones especulativas de corto plazo, con independencia de si el dueño es de Las Palmas o de Berlín.
- Aumentar de verdad la oferta asequible. Suelo público para vivienda protegida, compra de inmuebles para parque público en alquiler, rehabilitación de edificios infrautilizados… Son medidas menos mediáticas, pero mucho más determinantes para el acceso a la vivienda que el 20-30% de operaciones que hacen los extranjeros en islas turísticas.
- Proteger al residente… sin señalar al extranjero. Se puede priorizar a residentes de larga duración en ciertos programas de vivienda pública, ayudas o sorteos, siempre que no se impida a un ciudadano europeo comprar con su propio dinero una vivienda en el mercado libre.
En este terreno gris es donde Canarias podría aprovechar mejor su condición de región ultraperiférica: no tanto pidiendo un veto absoluto, sino defendiendo ante la UE la necesidad de reglas fiscales, urbanísticas o de vivienda pública más potentes que en la Península.
Que Canarias defienda en Bruselas sus singularidades es lógico y necesario. Lo incomprensible es convertir en eje del debate una propuesta que choca de frente con la arquitectura jurídica de la UE, mientras las reformas difíciles, las que exigen enfrentarse también a intereses internos, no solo al extranjero de turno, siguen esperando.
El problema de la vivienda en Canarias es demasiado serio como para fiarlo a una solución que, a día de hoy, Europa no permite.
