La Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas entró en vigor el 13 de diciembre de 2025. Cuatro meses después, miles de propietarios de viviendas vacacionales en Canarias siguen operando sin saber exactamente qué les afecta, qué está permitido y qué plazos tienen. Esto es lo que dice realmente la ley.
Si ya tienes una vivienda vacacional registrada
Las viviendas vacacionales con inscripción activa en el Registro General Turístico de Canarias anterior a la ley mantienen, en principio, su habilitación. La norma no obliga a dar de baja las inscripciones existentes de forma inmediata.
Sin embargo, introduce un cambio que transforma el paisaje: los ayuntamientos tienen ahora la potestad de decidir cuántas viviendas vacacionales se permiten en cada zona mediante planeamiento municipal. Si tu municipio determina que ya se ha superado el límite del 10% de viviendas con uso turístico en tu área, las nuevas altas quedan bloqueadas. Las ya inscritas quedan protegidas mientras mantengan la actividad, aunque el marco legal no garantiza ese derecho de forma indefinida en todos los supuestos posibles.
La recomendación inmediata: comprueba que tu inscripción está vigente y al día. Los ayuntamientos disponen de seis meses para poner en marcha sus planes de inspección.
Si quieres dar de alta una vivienda nueva
Aquí la ley es clara: no puedes hacerlo por ahora. Durante un periodo de cinco años desde la entrada en vigor, los ayuntamientos no pueden autorizar nuevas viviendas vacacionales hasta que dispongan de un planeamiento municipal que las habilite expresamente. Si tu municipio no ha aprobado ese planeamiento, la respuesta es no.
Hay además un límite estructural: solo el 10% de las viviendas de cada zona pueden destinarse a uso turístico (el 20% en El Hierro, La Gomera y La Palma, salvo que el planeamiento municipal justifique una proporción diferente). Si ese porcentaje ya está cubierto en tu área, no hay hueco aunque el ayuntamiento quisiera habilitarlo.
Lo que está terminantemente prohibido
La ley prohíbe los pseudohoteles: edificios donde todas o la mayoría de las viviendas son de uso vacacional y pertenecen a un gran tenedor. Las Viviendas de Protección Oficial tampoco pueden destinarse al alquiler vacacional. Y las viviendas de nueva construcción no podrán registrarse como vacacionales hasta que hayan transcurrido diez años desde su edificación.
Qué debes hacer ahora
Primero: verifica que tu inscripción en el Registro General Turístico de Canarias está activa. Segundo: consulta con tu ayuntamiento si ya ha iniciado el proceso para aprobar el planeamiento que desarrolla la ley. Tercero: si tienes dudas sobre si tu situación está protegida o si el cambio de planeamiento puede afectar tu habilitación, consulta con un abogado especializado en derecho administrativo canario antes de que lleguen las inspecciones.
La ley lleva cuatro meses en vigor y la mayoría de los ayuntamientos todavía no ha aprobado el planeamiento que la desarrolla. Mientras tanto, cada propietario toma decisiones sobre su vivienda sin saber con exactitud a qué marco se enfrentará cuando ese planeamiento llegue.
