¡Si vendes o buscas casa, esto te interesa! La Agencia Tributaria Canaria actualiza el valor de los pisos para herencias y compraventas

En un mercado inmobiliario tan tensionado como el canario, donde los precios de la vivienda y del suelo rústico no han parado de subir en los últimos años, saber cómo cambian los coeficientes y valores de referencia que usa Hacienda ya no es un detalle técnico, es casi una necesidad básica.

Esta actualización llega en un momento en que muchas familias sienten que cada euro cuenta, y en el que cualquier diferencia entre el valor real y el valor fiscal puede traducirse en cientos o miles de euros de impuestos.

Entender qué significan estos cambios y cómo se aplican permite no solo anticipar el impacto en el bolsillo, sino también evitar sorpresas desagradables en una región donde el acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los grandes problemas.

Cambios en 2026

Desde el 1 de enero de 2026 quien compre una vivienda de segunda mano, reciba una casa en herencia o transmita una finca rústica en Canarias se va a encontrar con un escenario fiscal algo distinto a efectos de los impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) y de Sucesiones y Donaciones (ISD).

No es una subida de impuestos sino una puesta al día de las valoraciones de referencia para comprobar si el valor que declara el contribuyente es razonable o se queda corto respecto al mercado. Hay dos piezas clave de esta actualización:

1. Inmuebles urbanos (pisos, casas, locales en suelo urbano):
   • Se modifican los coeficientes multiplicadores que se aplican sobre el valor catastral para estimar el valor de mercado en cada municipio.
   • Cada Ayuntamiento tiene ahora un coeficiente propio revisado, que refleja la diferencia entre Catastro y precios reales de compraventa.
2. Inmuebles rústicos (fincas agrícolas, viñedos, plataneras):
   • Se revisa la metodología de cálculo y se actualizan los precios medios por metro cuadrado, distintos según la isla y el tipo de cultivo o uso del suelo (erial, secano, regadío, viñedo, platanera/tropicales, forestal…).
   • Estos precios medios sirven como valor de referencia fiscal para herencias, donaciones o compraventas cuando no haya “valor de referencia” catastral disponible.

Cómo te afecta si compras, vendes o heredas

En la práctica, estos cambios inciden en algo muy concreto: la base imponible sobre la que pagas el impuesto.

• Si compras un piso y declaras un valor muy por debajo del que resulta de aplicar:
  • valor catastral × coeficiente de tu municipio (urbano)
  • superficie × precio medio por m² según isla y uso (rústico),
la Agencia Tributaria Canaria podrá entender que has infravalorado el bien y girarte una comprobación de valores con una liquidación complementaria.
• Si, en cambio, ajustas el valor declarado a esas referencias oficiales (o por encima), reduces mucho el riesgo de problemas posteriores.

Esto afecta a:

• Compras de vivienda usada (ITP, más AJD en algunos casos).
• Herencias de pisos, casas o fincas (ISD).
• Donaciones de inmuebles entre familiares.

No quiere decir que el contribuyente siempre pagará más, pero en zonas donde el mercado ha subido mucho y el Catastro se había quedado corto, el valor de referencia que maneja Hacienda será, casi seguro, más alto que antes.

Urbano vs. rústico

La lógica de la actualización es similar (acercarse al mercado), pero la forma de hacerlo difiere:

• En suelo urbano, el punto de partida es el valor catastral, al que se le aplica un coeficiente que varía por municipio. Un coeficiente de 3,00, por ejemplo, indica que, de media, el mercado está en torno a tres veces el valor catastral.
• En suelo rústico no se parte del Catastro sino de precios medios por m² calculados a partir de compraventas reales de fincas agrícolas y de estadísticas oficiales del Ministerio de Agricultura y de un informe específico del mercado rústico en Canarias.
• • Se distinguen usos como:
    • erial/pastos,
    • labor de secano,
    • labor de regadío,
    • viñedo,
    • platanera y frutales tropicales,
    • forestal/leñoso.
  • Para cada isla y tipo de uso se fija un precio medio en €/m², que Hacienda utiliza como referencia.

¿Por qué se hace ahora?

Las órdenes originales que fijaban coeficientes urbanos y precios rústicos datan de 2019 y se habían ido prorrogando con pequeñas adaptaciones. Entre tanto, el mercado inmobiliario canario ha cambiado mucho en zonas turísticas y áreas muy demandadas, donde los precios de pisos y chalés han crecido con fuerza.

Por si parte, en el campo determinados cultivos (especialmente platanera y algunos frutales) han mantenido o incrementado valor en suelos muy limitados y con alta demanda.

Es por eso que se han incorporado datos recientes de transmisiones de fincas rústicas entre 2021 y 2024 y, cruzando esa información con series históricas de precios de tierras agrícolas y un informe específico sobre el mercado inmobiliario rústico en 2025, se han ajustado tanto coeficientes urbanos como precios rústicos para reflejar mejor la realidad y evitar que los valores fiscales se queden obsoletos.

Formalmente, no es una “subida de tipos” ni un nuevo impuesto, pero sí puede producir, en muchos casos, un aumento efectivo de la base imponible en municipios con mercado inmobiliario muy tensionado, ya que el nuevo coeficiente urbano será, casi siempre, más alto que el que se aplicaba en la práctica.

En fincas rústicas de alto valor agrario (plataneras en La Palma, viñedos en zonas concretas, regadíos en determinadas áreas de Tenerife o Gran Canaria…), el nuevo precio medio por m² probablemente será más exigente que el que se habría utilizado hace unos años.

Coeficientes actualizados

Coeficientes actualizados para estimar el valor de mercado de inmuebles urbanos
(Aplicables sobre el valor catastral a efectos de ITP-AJD e ISD a partir del 1 de enero de 2026)

Provincia de Las Palmas

Provincia de Santa Cruz de Tenerife

Fincas rústicas

En este caso, y para ponerle un “precio fiscal” a las fincas rústicas en Canarias, la Agencia Tributaria Canaria analiza compraventas de fincas rústicas declaradas en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales entre 2021 y 2024, pero solo utiliza aquellas que tienen un único uso agrario, sin construcciones y con información completa y coherente. Todas las operaciones raras, con datos incompletos o que no responden a un uso agrario se eliminan del cálculo.

Con esa base, cruza la información con estadísticas oficiales: los Precios Medios Anuales de las Tierras de Uso Agrario del Ministerio de Agricultura y el Informe Anual sobre el Mercado Inmobiliario Rústico 2025 (IAMIR 2025) para Canarias.

A partir de ahí calcula un precio medio por metro cuadrado (PMMSR) para cada isla y para cada tipo de uso del suelo: erial o pastos, labor de secano, labor de regadío, viñedo, platanera y frutales tropicales, y forestal o leñoso.

Ese precio sale de combinar el valor declarado en las compraventas, un coeficiente que ajusta la evolución del mercado rústico y la superficie de cada finca, eliminando antes los valores extremos mediante un filtro estadístico que se queda con el 90% de los datos más representativos.

Para evitar que los valores fiscales se disparen de un año a otro, la Agencia limita los incrementos y los contrasta con los módulos de valor medio del IAMIR 2025, de forma que las revisiones sean graduales y coherentes con el mercado.

Se mantienen además las grandes agrupaciones de uso que ya existían: forestal–leñoso (monte, pinar, almendro de secano, etc.), erial–pastos (incluidas salinas), labor de secano, labor de regadío, viñedo y platanera–tropicales.

Hay también casos especiales. En los invernaderos, se valora primero el suelo según el uso (hortalizas, flores, etc.) y luego se suma el valor de la estructura del propio invernadero. En los terrenos improductivos por causas naturales, como malpaís, roquedos, barrancos o zonas inundadas, el valor fiscal se fija como la tercera parte del precio de erial/pastos de la isla.

En cambio, quedan fuera de esta metodología los suelos rústicos improductivos por causas no naturales, como los que tienen calificación urbana o urbanizable, o incluyen construcciones.

El resultado de todo este proceso son precios medios por metro cuadrado, por isla y tipo de uso, que Hacienda utiliza como referencia para calcular impuestos en compraventas, herencias y donaciones de suelo rústico.

Precios medios del suelo rústico por isla y tipo de uso

Tenerife

La Palma

La Gomera

El Hierro

Gran Canaria

Lanzarote (y La Graciosa)

A La Graciosa se le aplican los mismos valores que a Lanzarote.

Fuerteventura

Con estas tablas sobre la mesa, cualquiera que vaya a comprar, vender o heredar suelo rústico en Canarias a partir de 2026 tiene una referencia clara para saber qué valor fiscal tomará Hacienda… y qué factura puede esperar en ITP o Sucesiones.

De nada.